既に日本で不動産投資を始めている方や、海外に強い興味を持っている方の間で、海外の不動産投資が注目されています。
しかし、「海外不動産投資のやり方がわからない」
「日本と海外でどんな違いがあるのかがわからない」
という方も多いのではないでしょうか。
この記事では、海外不動産投資のやり方について解説していきます。
海外不動産投資の注意点や、海外不動産への投資が向いている方の特徴などもご紹介するので、ぜひ最後までチェックしてみて下さい！
海外不動産投資の特徴は？
なぜ自分が住んでいる日本ではなく、わざわざ海外の不動産に投資をするのか、気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
海外不動産のやり方を解説する前に、なぜ海外不動産が注目されているのかについてご紹介します。
日本と比べて人口が増えている地域がある
ご存じの通り日本は少子高齢化が進んでおり、将来的にはさらに人口が減っていくと予測されています。
しかし、海外では経済成長などで人口が増えている地域もあり、これに伴って不動産の需要も高まっていると言われています。
より需要の高い地域に投資をするために、海外の不動産に注目が集まっているというわけです。
地域によって利回りやメリット・デメリットが変わる
海外で不動産投資を行なうと言っても、投資する地域によって利回りやメリット・デメリットに違いがあります。
例えば、アメリカなどをはじめとした「先進国」は、利回りなどに大きな変動がなく安定した資産運用ができますが、物件価格が高い傾向にあるのがデメリットです。
逆に、中国・タイ・インドネシアなどの「新興国」は近年著しい経済成長が起きており、人口も増加しているため不動産需要も利回りも高い傾向がありますが、先進国と比べるとリスクが高いとも言われています。
海外不動産投資を始めている方は、自身の不動産投資の目的を明確にして、それに合った投資先を選んで運用しています。
海外不動産投資のメリット
海外不動産投資には主に下記の3つのメリットがあります。
- 投資のリスク分散ができる
- 高い利回りの運用を目指せる
- 法人で運用すると節税につながる
ここでは、海外不動産投資のメリットについてそれぞれ解説します。
投資のリスク分散ができる
不動産に限らず、投資をする際には複数の投資先に資金を分散させるのが基本とされています。
資産の分散先を国内にするのではなく海外の不動産も取り入れることで、円安などのリスクから資金を守ることが可能です。
もちろん、海外不動産があれば資産が必ず守られるというものではありませんが、投資を行う上では資産を分散して運用することも重要です。
高い利回りの運用を目指せる
先述したように、投資する国によっては高い利回りで不動産を運用することができます。
日本‥‥‥‥‥‥4.38%
タイ‥‥‥‥‥‥6.12%
インドネシア‥‥5.75%
例えば、今後も人口の増加が見込まれている地域に投資する場合は家賃収入(インカムゲイン)だけでなく、需要拡大によって物件の価格が上がることで売却益(キャピタルゲイン)を得られる可能性もあります。
しかし、投資先は利回りだけで判断せず、自身の投資の目的と照らし合わせて決めることが大切です。
法人で運用すると節税につながる
法人で不動産投資を行うと、「減価償却」などによる節税効果を得ることができます。
【減価償却】
長期間にわたって使用される固定資産を購入した費用を、その固定資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きのこと
しかし、以前は法人だけでなく個人でもこの減価償却による節税が認められていましたが、2020年の法改正によって対象は法人のみとなっています。
海外不動産投資のやり方・始め方を解説
海外不動産投資の始め方は、主に下記の2つに分けられます。
- 投資先で現地購入する
- 海外に拠点がある不動産会社から購入する
さらに、購入した後の運用のやり方として下記の2つの手法があります。
- インカムゲインで収益を得る
- キャピタルゲインを狙う
海外不動産のやり方・始め方について、それぞれ解説します。
海外不動産投資の始め方｜現地購入
海外不動産投資を始める際、投資先の地域に直接赴いて現地で購入するという方法があります。
現地購入のメリットとしては、間に不動産会社を挟まないため幅広い物件をチェックすることができるという点が挙げられます。
しかし、現地の言語や文化などに精通していないと購入手続きの際にトラブルが発生するなどのリスクがあるため、かなり上級者向けの始め方です。
海外不動産投資の始め方｜不動産会社から購入
海外不動産投資の2つ目の始め方は、海外に拠点を置く不動産会社から購入する方法です。
日本の不動産会社の中には海外にも拠点を持っている会社もあり、日本人向けに海外の不動産を取り扱って販売しています。
もちろん、対応するのは日本人スタッフであること・日本人向けにさまざまなサポートを行っているというメリットがあります。
海外不動産投資のやり方｜インカムゲイン
インカムゲインとは、不動産を賃貸として第三者に貸し出して家賃収入を得ることを指します。
インカムゲインは基本的にどんな地域でも狙うことができる運用方法です。
日本での不動産投資も、ほとんどがインカムゲインによる収益になっています。
例えば、欧米の場合は新築住宅の供給が少ないという傾向があり、中古住宅の賃貸需要が安定しているため、日本のように築年数の経過による家賃低下でインカムゲインが減少するということも少ないという特徴があります。
また、人口が増えている新興国などでもインカムゲインを狙った運用が可能です。
海外不動産投資のやり方｜キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、不動産を売却して得る収益のことです。
海外不動産投資は日本で行う不動産投資よりもキャピタルゲインを狙いやすいとも言われています。
キャピタルゲインを狙うには、不動産の価格が上昇している必要があり、不動産の価格上昇の為には国全体が経済的に成長している必要があります。
また、国全体の人口が増加しているということも重要です。
物件の需要が増えるのは、住まいを求めている人が増えていることにも直結するためです。
住む人が増えることによって、地域のインフラが整っていき、不動産需要が上昇していくことにも繋がります。
そのため、「経済成長」と「人口の増加」という要素が揃っている国である新興国が今海外の不動産投資で注目を集めています。
キャピタルゲインを狙うには、今後の国の経済成長や人口の増加などを加味して国や地域を選ぶようにしましょう。
海外不動産投資の注意点とは
海外不動産投資はいくつかのメリットがある投資ですが、注意すべきポイントもいくつか存在します。
例えば、ローンや送金について制限があったり、海外ならではのリスクも考えられるため、海外不動産投資を始める前に注意点・デメリットについても理解しておきましょう。
海外不動産投資の注意点については、下記の記事でも紹介しています。
▶はじめる前にチェック！海外不動産投資の注意点とデメリット
注意点・デメリット①ローンを組めないことが多い
日本で不動産投資を始めるときは、金融機関から融資を受けてスタートするケースがほとんどです。
ローンを組む際も、金融機関が提示する条件さえクリアしていれば比較的簡単に審査がおりて融資を受けられます。
しかし、海外の不動産を購入するための融資は、日本国内の金融機関ではなかなか受けにくいため、現金での支払いが一般的なやり方になっています。
注意点・デメリット②日本への送金の制限
投資した国によっては、投資で得たお金を国外へ送金する際に制限がかかってしまうことがあります。
せっかく不動産投資で収益を得ても、手元にお金が入ってこないようでは本末転倒です。
送金を始めとしたお金のトラブルを起こさないように、事前にお金にまつわる規制などは確認するようにしましょう。
注意点・デメリット③カントリーリスク
為替リスクや、政治的不安定など、海外への投資の際に投資したものの価値が下落してしまうことを「カントリーリスク」と言います。
特に、為替の変動によるリスクは海外不動産投資のなかでも大きなリスクです。
為替変動による損失を防ぐには、長期的な経済成長が見込める地域や不動産価格が上昇している地域に投資するなどのやり方があります。
海外不動産投資に向いている人の特徴
海外不動産投資は、誰でも成功するような簡単な投資ではありません。
自分の資産の状況や投資の目的などを明確にして、海外不動産投資が自分に合っているのかを判断するようにしましょう。
ここでは、海外不動産投資に向いている人の特徴についてご紹介します。
現金で不動産を購入できる資産がある
先述したように、海外不動産投資は国内の金融機関からの融資をほとんど受けられません。
海外不動産投資を始めるには、現金(キャッシュ)で不動産を購入できる資産が必要です。
投資先の国で融資を受けることもできますが、金利が高く物件価格の5割前後の融資しか受けられないことが多いため、自分の資産で現金購入ができる人の方が海外不動産投資に向いていると言えます。
海外不動産投資で資産の分散を考えている
すでに日本で投資を行っており、自分の資産の分散先を海外にしたい方にも海外不動産投資はおすすめです。
日本国内のみに資産があるだけでは、円安などのリスクによって資産運用に損失が生まれる可能性があります。
しかし、資産の一部を新興国などで運用することで、経済変化によるリスクを分散することができます。
海外不動産投資のやり方は？｜まとめ
海外の不動産投資のやり方は、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」に分類されます。
日本でもこの2つのやり方で運用は行われていますが、特にキャピタルゲインを狙った不動産投資は海外の不動産に対して行われることが多いです。
日本と違った状況にある地域に資産を置くことで、自分の資産を分散させつつ運用できるのが、海外不動産投資の大きなポイントです。
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