タイ不動産は、移住や投資の観点から日本人を含む外国人に人気があり、特にバンコクのコンドミニアムは利回りや将来性を見込んだ投資対象として注目されています。
一方で、外国人が購入できない物件や所有率の制限、税金や管理費の負担といったリスクも存在するため注意が必要です。
本記事では、タイ不動産を購入するための条件や投資のメリット・リスクをまとめ、さらにバンコクを中心とした不動産市場の特徴や最新動向についても解説します。
タイ不動産購入を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
目次
- 外国人はタイで不動産を購入できる？
- タイ不動産投資のメリットとリスク
- タイのエリア別に投資の魅力をご紹介
- コンドミニアム購入の流れ
- 不動産購入にかかる費用・税金
- タイに移住・駐在する人が不動産を持つ意味
- タイで不動産を購入するには？外国人の条件・投資メリット・注意点｜まとめ
外国人はタイで不動産を購入できる？
結論からいうと、外国人もタイで不動産を購入できます。
ただし、購入できる物件とできない物件があり、条件や購入方法にも制限があるため注意が必要です。
ここでは、外国人が購入可能な物件の種類や条件、その仕組みについて解説します。
購入できる不動産とできない不動産
タイでは、外国人が合法的に購入できる不動産は「コンドミニアム（分譲マンション）」のみです。
コンドミニアムはユニットごとに登記が可能で、日本のマンションのように「自分名義」で所有できます。
一方、土地や戸建て住宅は外国人の直接購入が禁止されています。
タイの土地法（Land Code）では、外国人の土地取得は原則禁止とされており、違反すると没収や罰則の対象になるため注意が必要です。
土地そのものを所有することはできなくても「借地権（リースホールド）」として最大30年間の契約を結ぶことは可能です。
購入に必要な条件
外国人がタイでコンドミニアムを購入する場合、以下の条件を満たす必要があります。
外国人所有率49％ルール
コンドミニアムの全ユニット床面積のうち、外国人が所有できるのは49％までと定められています。
すでに外国人比率が上限に達している場合、物件の購入はできません。
外貨送金証明書（FET：Foreign Exchange Transaction Form）
購入資金は海外から外貨として送金し、タイ国内の銀行でバーツに両替する必要があります。
その際に発行される「外貨送金証明書」が、購入登記の必須書類となります。
バンコクでの不動産投資を検討する場合は、送金ルートや名義の管理を事前に確認することが重要です。
名義の種類とスキーム
外国人がタイ不動産を保有する際には、以下の名義が一般的です。
| 自分名義 | コンドミニアムを自分名義で購入・登記する方法。条件を満たせば外国人単独で所有できる。 |
|---|---|
| 会社名義（法人設立） | タイ法人を設立し、法人名義で土地や戸建てを所有する方法。資本金の大半をタイ人株主が持つ必要がある。 |
| リースホールド（借地権） | 土地を最大30年間借りる形で契約し、その上に建物を建てる方法。 |
特に投資目的で人気のあるバンコク中心部では、コンドミニアムの「自分名義購入」が一般的です。
一方でプーケットやサムイ島などリゾート地では「リースホールド」によるヴィラ所有が多く見られます。
購入方法によって法的リスクや将来の売却難易度が異なるため、事前にシミュレーションを行うことが重要です。
タイ不動産投資のメリットとリスク
タイ不動産は、利回りの高さや賃貸需要の安定性から「外国人不動産投資」の代表的な対象となっています。
メリットが多い一方で、リスクや注意点も存在するため、投資を検討する際には両面を理解しておくことが重要です。
メリット
タイの不動産投資には、安定した賃貸需要や高利回り、将来性などのメリットが挙げられます。
安定した賃貸需要
バンコクには日系企業をはじめ多国籍企業が拠点を構えており、駐在員や長期滞在する外国人が多く住んでいます。
賃貸需要は安定しており、特に日本人学校や病院の近隣エリアは高い入居率が維持されています。
比較的高い利回り
バンコク中心部のコンドミニアムは、立地や築年数によって異なりますが、表面利回りで4〜6％程度が期待できます。
東京やシンガポールと比べても高水準であり、アジア圏における投資先として競争力がある市場と言えます。
将来の資産価値
バンコクではBTS（高架鉄道）やMRT（地下鉄）の延伸、郊外エリアの開発が進んでおり、今後新たな人気エリアの拡大が予想されます。
インフラ整備に伴い不動産価値が上昇する可能性があることも、投資家にとって大きなメリットです。
リスクと注意点
タイの不動産投資には、空室リスクや為替リスクといった海外投資に共通するリスクに加え、売却時の制限など独自の注意点もあります。
事前に理解しておくことで、対策を講じながら安定した投資運用を目指せるでしょう。
空室リスク
立地や築年数によっては空室が長期化する可能性があります。
特に新築物件が多いエリアでは競合が激しく、利回りが想定より低くなるリスクもあります。
管理費や修繕費
タイのコンドミニアムでは、共用部分の管理費や修繕積立金が毎月発生します。
購入時に安く見えても、保有中のランニングコストを考慮する必要があります。
為替リスク
家賃収入や売却益を円に換金する際、為替レートの変動によって実質的な利回りが変わります。
投資計画を立てる際には為替動向を見込むとともに、必要に応じて為替ヘッジや分散投資を検討することも有効です。
売却時の制限
外国人所有率の上限（49％ルール）があるため、売却先が限定される可能性があります。
また、景気や法改正によって市場流動性が下がることもあるため、中長期的な視点で投資判断を行うことが大切です。
タイのエリア別に投資の魅力をご紹介
タイの不動産投資は、エリアによって需要層や物件価格、利回りが大きく異なります。
目的に応じて適切なエリアを選ぶことが、投資成功のカギとなるでしょう。
ここでは、不動産投資の魅力をタイのエリア別にご紹介します！
バンコク｜安定した賃貸需要と将来性
首都バンコクは、日本人駐在員や多国籍企業のビジネス拠点が集中しており、安定した賃貸需要があります。
特にスクンビット、サートーン、シーロムといったエリアは日本人学校や病院が近く、家族帯同の駐在員に人気です。
また、BTSやMRTの延伸により、新しい沿線エリアでも開発が進んでおり、将来の資産価値上昇も期待できます。
プーケット・パタヤ｜リゾート需要
プーケットやパタヤは世界的なリゾート地として知られ、観光客や短期滞在者向けの賃貸需要が旺盛です。
ホテルやリゾート型コンドミニアムの人気が高く、ハイシーズンには短期賃貸で高い収益を上げることも可能です。
一方で、オフシーズンの空室率が高くなる傾向があるため、リゾート地に特化した投資戦略が求められます。
チェンマイ｜移住者層に人気
北部の都市チェンマイは、温暖な気候と物価の安さから、リタイア層や長期移住者に人気があります。
外国人コミュニティも発達しており、落ち着いた生活環境を求める層に支持されています。
投資利回りはバンコクやプーケットほど高くはありませんが、安定した需要と生活コストの低さから、移住目的の購入にも適したエリアです。
コンドミニアム購入の流れ
外国人がタイでコンドミニアムを購入する場合の一連のステップを紹介します。
スムーズに取引を進めるためにも、各手順を事前に理解しておくことが大切です。
物件選びと契約手続き
まずは信頼できる不動産仲介会社を通じて物件を選定します。
居住用か投資用かによって選ぶエリアや条件が異なるため、目的を明確にしたうえで検討するとスムーズです。
物件が決まったら売主と売買予約契約を結び、予約金を支払います。
予約金は物件価格の数％〜20％程度が目安で、キャンセル時に返金されないケースも多いため、事前に確認しておく必要があります。
送金・決済・登記の流れ
外国人が不動産を購入する場合、購入資金は海外からタイに外貨で送金し、「外貨送金証明書（FET）」を取得する必要があります。
証明書は登記の際に必須となるため、送金手続きを行うことは欠かせないステップです。
残金を支払い契約を締結した後、土地局（Land Office）で所有権移転登記を行い、登記が完了すれば正式に所有者となります。
入居・賃貸運用のステップ
登記後は購入したコンドミニアムに自ら入居するか、賃貸に出すことが可能です。
投資目的の場合は、物件管理や入居者募集を不動産会社に委託するケースが一般的です。
安心して運用を進めるためには、不動産の購入から契約、さらには賃貸管理まで一貫してサポートしてくれる会社を選ぶとよいでしょう。
RENOSYタイランドでは、バンコクを中心にタイ国内の幅広い物件をご紹介可能です。
常駐の日本人スタッフが購入から契約、入居後の生活まで一貫してサポートするため、海外での取引が初めての方も不安を感じずに進められます。
不動産購入にかかる費用・税金
タイで不動産を購入する際には、物件価格以外にもさまざまな費用や税金が発生します。
ここでは、購入時・保有中・売却時の3つのタイミングに分けて費用を分かりやすく整理しました。
購入時にかかる費用（仲介手数料・登記費用など）
購入時には、物件価格に加えて以下の費用が必要となります。
- 登記費用：土地局評価額の2％が目安
- 仲介手数料：通常は売主負担ですが、物件によっては買主が負担する場合も
- 印紙税や特別事業税：物件の所有期間や売主の状況によって課税対象となる
契約前に、売主・買主のどちらが負担するかを明確にしておくことが重要です。
保有中の費用（管理費・固定資産税など）
コンドミニアムを保有している間は、毎月または年単位で以下のような費用が発生します。
- 管理費：共用部分の維持管理に必要な費用。築年数や立地により月額数千〜数万円程度
- 修繕積立金：将来の大規模修繕に備えた積立金
- 固定資産税：2020年から導入され、不動産評価額に応じて課税される仕組み
表面利回りを試算する際には、ランニングコストを差し引いて考える必要があります。
売却時にかかる税金
物件を売却する際には、以下の税金や費用が発生します。
- 所得税：売却益に応じて課税される（源泉徴収方式）
- 印紙税：0.5％（条件によって課税）
- 特別事業税：3.3％（所有期間が5年未満の場合に課税）
売却にかかる税負担は想定以上に大きくなるケースもあるため、事前に計算しておくことが大切です。
タイに移住・駐在する人が不動産を持つ意味
タイでの長期滞在や移住を予定している方にとって、不動産を「借りる」のか「購入する」のかは大きな検討ポイントです。
ここでは、賃貸と購入の比較や、実際に暮らすうえでのメリット・注意点を整理します。
賃貸 vs 購入、どちらが有利？
短期滞在であれば賃貸契約が一般的ですが、長期的に滞在する場合や将来的な資産形成を視野に入れる場合は、購入を検討する価値があります。
特にバンコク中心部の人気エリアでは、家賃が年々上昇傾向にあり、同じ費用を支払い続けるのであれば資産として残る購入を選ぶ方も増えています。
駐在員家族の住まい事情
駐在員の場合、会社が家賃を負担するケースが多いため、基本的には賃貸物件に住むのが一般的です。
バンコクで特に人気が高いのは、日本人学校や病院が集まるスクンビットエリアで、教育や医療へのアクセスを重視して選ばれる傾向があります。
移住者が注意すべき生活コストや送金方法
移住を前提に購入する場合は、生活コスト全体を見積もることが欠かせません。
現地での生活費、医療費、教育費などを含めてシミュレーションしておくと安心です。
さらに、不動産購入資金や生活費の送金は外貨送金証明書（FET）の取得が必要となるため、銀行や不動産会社のサポートを受けながら計画的に進めるとよいでしょう。
タイで不動産を購入するには？外国人の条件・投資メリット・注意点｜まとめ
タイ不動産は、投資先としても移住先としても大きな魅力を持っています。
外国人が購入できるのは主にコンドミニアムに限られますが、適切に手続きを踏めば資産形成や居住用として活用することが可能です。
一方で、所有率の制限や税金、為替リスクなど、注意すべき点も少なくありません。
購入にあたっては条件やリスクを十分に理解し、信頼できる不動産会社を通じて進めることが安心につながります。
RENOSYタイランドでは、バンコクを中心に幅広いエリアの物件をご紹介しており、購入から契約、さらに賃貸運用まで日本語でサポートしています。
初めての海外不動産購入に不安を感じる方も、まずはお気軽にRENOSYタイランドへお問い合わせください。
