日本国内でも注目されている不動産投資。最近では富裕層を中心に海外不動産の投資も人気を集めています。
海外不動産にも考慮すべきリスクなどは存在しますが、日本国内での投資とは違ったメリットも多くあります。
ここで気になるのが、海外不動産を購入・売却した際にかかる「税金」ではないでしょうか。
この記事では、海外不動産にまつわる税金について解説します。
目次
- 海外不動産にかかる税金の全体像
- 海外不動産を購入した時にかかる税金
- 海外不動産を保有している間の税金
- 海外不動産を売却した時にかかる税金（譲渡所得）
- 海外不動産投資と節税の関係
- 不動産の投資先で注目されている「タイ」
- 海外不動産投資で失敗しないためのポイント
- 海外不動産にかかる税金とは｜まとめ
海外不動産にかかる税金の全体像
海外不動産に関する税金は、、大きく分けて「購入時」「保有中」「売却時」の3つのタイミングで発生します。
それぞれの段階ごとに、かかる税金の種類や納税先が異なり、日本国内での税制とは異なる点も多いので注意が必要です。
日本に居住しながら海外で不動産を取得・運用する場合、「日本にも税金を納めなければいけないのか」「二重課税になるのか」といった疑問を持つ方も少なくありません。
また、各国ごとに課される税金の制度や税率は頻繁に変更されることも多く、最新情報は必ず国税庁や現地の税務専門家にも確認しましょう。
次の章からは、それぞれのタイミングで発生する主な税金の種類と特徴についてご紹介します。
海外不動産を購入した時にかかる税金
海外不動産を購入する際には、各国でさまざまな種類の税金が発生します。
主な例として、日本での不動産取得税や印紙税のような税金、または登録・登記関連の税金などがあります。
ここでは主要な投資先での購入時税金について、わかりやすく比較します。
- ハワイ：購入時の税金なし（取得時には登記費用・仲介手数料が発生する場合もあり）
- タイ：譲渡手数料として2%、そのほか印紙税・源泉徴収税・特定事業税などが発生し、総額で物件価格の6％程の税金が発生する可能性あり。
- シンガポール：不動産取得者印紙税(Buyer’s Stamp Duty)をはじめとした税金がかかります。外国人は更に10％の加算印紙税も発生する。
- マレーシア：特に不動産に関する税金は定められていないが、印紙税などは発生。そのほか、州や地域ごとに最低購入価格が定められているので注意。
現地不動産会社を通さず個人で直接契約できる国もありますが、その場合も必ず税制・必要手続きを事前に調査しましょう。
税金・契約書類の不備を避けるためにも、、信頼できる専門家や日系不動産会社のサポートを受けるのがおすすめです。
海外不動産を保有している間の税金
海外不動産を保有中でも、現地と日本双方で税金が発生する可能性があります。
たとえば、日本居住者が海外で不動産を所有している場合、「全世界所得課税」の原則により、日本へも所得申告が必要です。
日本での課税とは別に、現地国での不動産保有税や管理費・修繕費等が課される場合もあります。
二重課税を防ぐためには「外国税額控除」制度の利用が不可欠です。
- ハワイ：毎年10月1日時点での固定資産税評価（評価額1000ドルあたりの税率1.05％） の金額を支払う。
- タイ：固定資産税が2020年から導入。累進課税制度を採用しており、評価額などによって税率が変動する。
- シンガポール：累進課税制度が適用されており、自宅や非居住用で税率が異なる。不動産所得への課税も併存
また、不動産保有にかかる諸費用（管理費・修繕費・現地渡航費など）は経費として計上できるケースが多いので、領収書や支払い記録は必ず保管しましょう。
二重課税と日本での確定申告の流れ
海外不動産投資家が特に気をつけたいのが「二重課税」の問題です。
これは同じ所得・利益に対して投資先の国と日本双方で課税されてしまうケースですが、「租税条約」や「外国税額控除」を活用すれば、多くの場合は二重課税を回避できます。
日本での申告手続きは、まず現地国で発生した税金の証明書（Tax Certificate等）を用意し、日本の確定申告時に「外国税額控除」の欄で控除を申請します。
これにより、国際的な税務リスクを減らすことが可能です。
最新の税制・条約状況や書類要件については、投資先の大使館や国税庁の公式情報、もしくは国際税務に強い専門家に相談しましょう。
海外不動産を売却した時にかかる税金（譲渡所得）
海外不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得」として課税されます。
日本では所有期間によって短期（5年以下）・長期（5年以上）で税率が異なり、短期譲渡所得は39.63％、長期譲渡所得は20.315％が適用されます。
一部の国では、現地でもキャピタルゲイン課税が発生するため注意が必要です。
譲渡所得の算出には購入費用や売却時の諸費用も控除可能なので、正確な記録を残しておきましょう。
また、現地で源泉徴収された税額についても日本で申告・控除できるため、売却時は必ず現地会計士にも相談し最新の納税方法を確認してください。
海外不動産投資と節税の関係
かつては減価償却を活用した海外物件投資が大きな個人節税対策となっていましたが、令和2年度税制改正以降は個人投資家によるこの手法は利用できなくなりました。
一方、法人名義で購入した場合は会計処理上の効果が残る場合もあり、運用次第では一定の節税メリットが続くこともあります。
ただ、税制は今後も改正の可能性があり、節税一辺倒の投資はリスクも伴うため、「資産形成」や「運用の安定性」という目的意識を持つことが重要です。
不動産の投資先で注目されている「タイ」
ここまでご紹介したように、海外不動産投資と一口にいっても、国ごとに事情やリスクは大きく異なります。
その中でも、タイは物件価格の手頃さや賃貸需要の高さから、投資先として長期的な魅力を持っています。
タイは東南アジアの中心的な存在として、安定した経済成長と外国人に開かれた市場環境を兼ね備えている点が特徴です。
ここでは、不動産投資先として注目されているタイの魅力についてご紹介します。
経済成長と人口増加による安定した需要
タイは、ASEAN諸国の中でも堅調な経済成長を続けており、インフラ整備や都市開発も積極的に進められています。
特にバンコクでは鉄道網の拡張や再開発プロジェクトが進行中で、将来的な地価上昇への期待も高まっています。
また、人口増加に加えて、外国人駐在員や留学生の流入によって住まいの需要が増えており、住宅市場は安定した需要があります。
タイのこのような背景は、不動産価格の底堅さや賃貸需要の持続性につながり、投資リスクを軽減してくれる要素です。
賃貸運用による収益機会
バンコクは観光都市として世界的に有名であると同時に、ASEANのビジネス拠点としても多くの駐在員が集まっています。
日本人駐在員も多いことから、賃貸に対する需要が高いため、インカムゲインとして運用するのにもメリットが高いとされています。
また、タイは他の国・地域と比べてもキャピタルゲインにかかる税率が低額であるなど、賃貸運用にかかるコストが日本と比べて安価であることも魅力の一つです。
海外不動産投資で失敗しないためのポイント
ここまでも簡単にご紹介しましたが、海外不動産投資は税金の決まりもかなり煩雑であるため、しっかり考えて運用しなければ結果的に損失を招いてしまうかもしれません。
ここでは、海外不動産で失敗しないように考えておくべきポイントをご紹介します。
不動産投資の目的を明確にする
海外不動産投資に限った話ではありませんが、不動産投資の目的を明確にしたうえで運用していくことが大切です。
利益を出したいのか、節税なのか、どれくらいの金額を運用していきたいのかなどの目的によって、投資すべき物件や国・地域に違いが出てきます。
しかし、「なんとなく利回りが高いから！」などの理由で簡単に決めてしまうと、思ったような運用の結果にならず、最終的に損をしてしまう可能性が極めて高くなってしまいます。
そもそも海外不動産投資が、目標としていることに対して正しい投資先であるかどうかもしっかり見極めることも大切です。
国ごとの税制・法制度を事前に調べる
投資先の国によって税制や外資規制が大きく異なるため、購入前に現地の税理士・専門家や信頼できる不動産会社に相談し、最新情報を入手しましょう。
信頼できる現地パートナーを持つ
現地事情・税制・文化面に精通した現地パートナー（できれば日本語対応可の不動産会社）を持つことで、契約や管理のトラブルを未然に防ぐことができます。
初めての海外不動産投資で不安のある方は、日系企業のサポート活用が安心です。
RENOSY Thailandは、現地や日本の不動産に関連する税制にも詳しく、迷った時に適切なアドバイスができる環境を整えておりますので、初めての海外不動産投資はRENOSY Thailandへご相談ください！
海外不動産にかかる税金とは｜まとめ
海外不動産で発生する税金は主に下記の3つのパターンがあります。
- 海外不動産を購入した時
- 海外不動産を保有している間
- 海外不動産を売却した時
高い利回りでインカムゲインを狙ったり、プレビルド投資などでキャピタルゲインを発生させるなど、様々な方法がありますが、それぞれに税金が発生します。
税金は日本に支払うべきものと物件をもっている海外の地域にも支払う必要がある場合があるので、購入する際に詳しくチェックするようにしましょう。
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